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2021/10/28
什麼是房租實價?房客開給60萬扣繳憑單 國稅局逕調到131萬

 

什麼是房租實價?梅先生(化名)申報103年度綜合所得稅,依據房客開給的扣繳憑單,填報房租收入60萬元。房東、房客都說房租一年是60萬元,但台北國稅局認為租金太低,依標準租金調升到131萬多元。

 

梅先生提起訴願抗議,主張綜所稅採收付實現制,房租實際收多少,國稅局就應該認定多少,怎麼能額外加計。台北國稅局引用所得稅法第14條其中的規定,當租金收得比一般行情低,就按標準租金算。官員說:「法明定租金是這麼課的。」財政部支持國稅局做法,駁回梅先生的訴願案。

 

其實,學者、律師界不少人支持梅先生,認為「抗稅有理」。「2021台灣年度最佳稅法判決」選入一個案件,案情與梅先生類似,該案判決納稅人勝訴。普華商務法律事務所主持律師蔡朝安說,租金的推計課稅是「深水區」,很多納稅人栽在這裡。

 

獲選判決是最高行政法院109年度判字第202號判決,案件中的房東也被認為低報,改用標準租金設算房租,民國101年時每坪設算804元,102年調至1,241元,納稅人認為調幅太高,法官判納稅人勝訴,理由是國稅局不採用納稅人提出的證據,沒說明不採用的理由,另外,國稅局也不能證明自己調查資料絕對完備。

 

 

當實質課稅碰上推計課稅

用學術用語來解釋,梅先生主張實質課稅,實際租金收多少就是多少。而財政部逕自調升,被稱為「推計課稅」。當實質課稅碰上推計課稅,納稅人和國稅局時有爭議。不過,上述判決應該只是個案,畢竟推計租金隔年大幅調升的案例不多見,而且近期訴願案中,財政部仍支持國稅局做法。

 

所幸,推計課稅一般只補稅,不罰。學者指出,納稅者權利保護法第14條規定,納稅者已依稅法規定履行協力義務者,稅捐稽徵機關不得依推計結果處罰。推計不罰以前是稅捐機關的共識,現在已經入法,必須遵辦。

 

為什麼公司房客開出的扣繳憑單,國稅局可以不認呢?因為法有明定,所得稅法第14條有這麼個規定,約定租金顯較當地一般租金為低,稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。

 

當地一般租金是多少?實務上,財政部、國稅局每年都要編製當地一般租金標準,國稅局內部稱其為標準租金,官員說:「意思是最低租金。」標準租金分為住家用和非住家用兩種,住家用是按房屋評定現值一定比率計算,每年年初公布。非住家用部分不公布,由國稅局依查得資料製定,報財政部備查。

 

因為標準租金不公布,只有國稅局內部知道,蔡朝安說,外界不知道它怎麼訂出來的,也無從檢驗它的合理性,但它的位階如同法律。

 

 

標準租金 避免房東低租逃避稅負

既然標準租金制度受到批評,那為什制度還入法、運作多年呢?因為它可以用最少的投入爭取課稅權,避免房東和房客用約定較低租金的方式來規避稅負。台北國稅局在訴願說明指出,稽徵機關是可以實地調查來核定實際的租金,但逐項調查工作可能擾民,造成納稅人不便,標準租金制度可以簡化稽徵作業。

 

接下來,看看梅先生怎麼申報租賃所得,台北國稅局又怎麼逕行調整,以及雙方後來的攻防。

 

梅先生(化名)出租台北市中正區一間房屋,租給一家公司營業使用,有簽租約,101年12月27日到103年12月27日約定月租5萬元。梅先生提起訴願的是103年度的所得。公司開給梅先生60萬元扣繳憑單。60萬元是房租收入,收入減去成本、費用才是所得,梅先生按部頒費用率43%設算費用,算出租賃所得34.2萬元。

 

60萬元房租收入-60萬元×43%費用率=34.2萬元租賃所得

43%是費用,也就是房租的57%是所得。所以更簡單的計算式是這樣:

60萬元房租收入×(1-43%費用率)=34.2萬元租賃所得

梅先生租出去的建坪有58.48坪,台北國稅局算一算,每坪月租只有855元。

60萬元租金÷58.48坪÷12個月=855元月租/坪

台北國稅局按標準租金把60萬元調高到131萬6,887元,一坪月租1,877元。

 

 

梅先生不服,接下來就輪到雙方舉證。財政部在77年發布台稅一發第770665851號,解決這類租金核定的爭議,財政部說,租賃所得設算核定案件有異議時,應比較鄰近租金。國稅局核定比鄰近租金高時,以鄰近租金改課,低時維持原核定。

 

梅先生的出租房屋是在巷弄內,不是臨大馬路,房屋建材是鋼筋混凝土造,房屋折舊年數是26年。台北國稅局舉出五個鄰近租金實價,同樣都是在巷弄內,兩筆加強磚造,三筆鋼筋混凝土造,五筆房子的折舊年數都比梅先生的高,這五筆房屋都比梅先生舊。

 

兩筆加強磚造的房屋,折舊年數都是53年,月租各是2,367元、1,956元。三筆鋼筋混凝土造的,

兩筆折舊年數是36年、一筆是37年,月租各為2,091元、2,143元、3,064元。五筆的平均每坪月租是2,324元。標準租金1,877元比鄰近租金低,維持原核定。

 

梅先生的103年度不僅被調高租賃收入,在查他的案子時,還查到他漏報一筆財產交易所得20萬多元,一併計入,合計補稅5萬3,873元。

 

同屬營業用,鄰近月租一坪2,000多元,台北國稅局大概打八折核定,而梅先生申報一坪租金不到1,000元,連市場行情的一半都不到,台北國稅局官員指出,低於市場行情太多,容易被選案調整。在而調整的過程,少不得查核一下其他所得項目。低報租金的同時,要冒被選案查稅的風險。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

資料來源 : 2021/10/27  經濟日報

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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